LA TITULARIDAD COMPARTIDA EN LAS 

COOPERATIVAS DE VIVIENDA

Esc. Dr. ENRIQUE MALEL

1.- Vigencia de la norma – Ámbito material.-

El 18 de octubre de 2019 se publicó en el Diario Oficial la Ley 19.837 que sustituye los Artículos 119 y 141 de la Ley general del sistema cooperativo  18.407, la que regirá para todas las situaciones ocurridas luego de diez días de su publicación y resuelve expresamente que derecho intermedio aplica a quienes revestían la calidad de socios cooperarios con anterioridad a su vigencia.-

En cuanto al ámbito material, la ley refiere básicamente al derecho de uso y goce y a las participaciones en cooperativas de viviendas de usuarios, aunque debe extenderse a las cooperativas de propietarios mientras no se adjudica la propiedad de la vivienda a los socios.-

         Esos lineamientos surgen del Art. 119 numeral 3) de la Ley 18407 al relacionar que en una cooperativa pueden existir socios de titularidad singular de la participación social y socios de “titularidad compartida” de la participación social “con derecho de uso y goce sobre una misma vivienda”, por ello, se entiende que la referencia es a las cooperativas de usuarios, como lo confirma el resto de la norma, según se dirá.- 

 

 

2.- La Titularidad compartida.-

         La constitución de titularidad compartida de la participación social es preceptiva para quienes se encuentren en la situación de hecho, ya que el inciso respectivo comienza diciendo que “serán simultáneamente socios titulares…” en expresión contraria a “podrán asumir” la calidad de socios u otras expresiones análogas.-

Entonces, en calidad preceptiva, serán socios con titularidad compartida aquellos que “estén a cargo del núcleo familiar y constituyan matrimonio, unión concubinaria reconocida o unión concubinaria sin declaración judicial de reconocimiento, con independencia de su género y estado civil”.-

De las expresiones legales surge que la protección del núcleo y de sus integrantes refiere a situaciones de matrimonio y unión concubinaria con o sin declaración (en este caso se sujeta su reconocimiento a la reglamentación), pero no a otras situaciones que también pudieron ser objeto de protección, tal como la vivienda que habitan una madre y un hijo incapaz ó dos hermanas de edad avanzada, situaciones que el autor pudo manejar en la práctica profesional con sus problemas subsiguientes.-

La trascendencia de la titularidad compartida finca en la protección de aquel que, en el régimen que se modifica, no  podía resistir las decisiones que tomaba el socio respecto del núcleo familiar y ahora se requiere el consentimiento de ambos para su retiro de la cooperativa, e inclusive si se retira uno solo el restante titular “...continuará el otro como socio titular único de la participación social”.-

3.- Matrimonio del socio ó unión concubinaria del socio individual.-

En la modificación legal se establece con claridad, aunque la situación pueda ser objeto de crítica, que:

“Para el caso de conformación de un núcleo familiar que habite la vivienda, a partir de la constitución de un matrimonio o de una unión concubinaria posterior al ingreso de un socio titular individual, se ingresará al régimen de cotitularidad…”

De esta manera, una persona que reviste la calidad de socio titular individual de una cooperativa, que conforme un matrimonio o una unión concubinaria a partir de la vigencia de la Ley, debe, preceptivamente asociar al cónyuge o al concubino a su participación social, inclusive sin su consentimiento, dándose referencias legislativas en cuanto al valor de la cuota social y su participación de cada cual en la misma.- 

Se discrepa con esta solución, aunque pueda entenderse  su espíritu.-

4.- Socios anteriores a la vigencia de la ley que tengan conformada unión matrimonial o concubinaria.-

Para el caso de socios  anteriores a la vigencia del presente régimen de titularidad compartida que ya tengan conformada la unión matrimonial o concubinaria “podrán optar de común acuerdo por incorporarse al mismo” sujeto a la reglamentación.-

Este aspecto es asimismo criticable desde que no puede delegarse en el Decreto Reglamentario nada menos que la forma como se ejerce y como se comparte un derecho de índole privada y con contenido económico.-

 

5.- Del derecho de uso y goce.-

La ley dispone que ambos socios cotitulares ejercerán conjuntamente el derecho de uso y goce sobre la misma vivienda y ejercerán las obligaciones correspondientes.-

En caso de retiro de los cotitulares del uso y goce de una vivienda, se requerirá el consentimiento de ambos  y para el caso del retiro de uno solo socio de titularidad compartida, continuará el otro como socio titular único de la participación social, sin perjuicio de las compensaciones económicas que puedan corresponder.-

6.- Del ejercicio de los derechos políticos del socio

En cuanto a los derechos políticos en el gobierno de la cooperativa, la Ley señala:

“Cada socio ejercerá separadamente los derechos sociales inherentes a su calidad, sin perjuicio de la posibilidad de actuar por el otro con un poder simple otorgado por escrito para cada instancia”.-

En este punto cabe preguntarse, porque no hay aclaración legislativa -que debe regular estos pntos-, cuántos votos tiene esa familia y como se cuentan esos votos, ya que obviamente esa unidad familiar no puede votar por dos, frente a otras unidades a cargo de un socio titular individual (por ejemplo jefe o jefa de familia) que solo tienen un voto.-

Cabría también analizar que sucede si un socio compartido vota de una forma y el otro en sentido contrario, aspecto que no está resuelto.-

Señala la norma que estos socios con titularidad compartida no podrán actuar conjuntamente en el Consejo Directivo y en la Comisión Fiscal ni simultáneamente en ambos órganos.-

La reglamentación asumirá un trabajo integrador de aspecto trascendente en la relación de los socios de diversa calidad dentro de una misma cooperativa.-    

7.- Fallecimiento, disolución del matrimonio o separación de la unión concubinaria.-

La solución de la Ley para los casos de fallecimiento es igual que la legislación anterior, solo que referida al socio fallecido, permaneciendo el restante socio en calidad de titular individual, sin perjuicio de las compensaciones económicas del caso.-

El divorcio o disolución de concubinato con o sin reconocimiento se cierra en la preferencia para el cónyuge o concubino que ejerce la tenencia de los hijos menores del mismo.-

8.- La violencia doméstica como causal de pérdida del derecho

En caso de violencia doméstica tendrá preferencia para continuar en el uso y goce de la vivienda aquel que no causó la agresión.-

La adopción de medidas cautelares de parte de la autoridad competente respecto de un socio titular único o de titularidad compartida significará para el mismo la suspensión de los derechos del socio por el plazo de las medidas.-

Finalmente se dispone que será causal de expulsión del socio titular único o de titularidad compartida los casos de violencia doméstica o de género en que se haya producido lesiones graves, tentativa de homicidio, homicidio, tentativa de femicidio, femicidio, todo de acuerdo a lo que se resuelva por sentencia firme del juzgado competente.-

Estas soluciones entrelazan extremos que no tienen relación necesaria [ya que igualmente ocurre en la propiedad común del Código Civil], esto es, la violencia familiar con la propiedad, de modo tal que la adopción de una medida cautelar por parte de un Juez podría estar incidiendo en la suspensión de derechos de socio de una persona en una cooperativa, en la que  queda, por efecto de esta misma ley, sujeto a determinaciones cautelares o precautorias que pudiere adoptar el Juzgado de Familia Especializada sobre su estatuto social que pretende la calidad de permanente e inclusive afecta su propia residencia, lo que debe ser equidistante entre las partes intervinientes en el litigio familiar.-